行業深度調(diao)整(zheng)，房地產進入(ru)量減(jian)質升(sheng)的(de)(de)平穩發(fa)展階(jie)段。在(zai)(zai)此時期，珠江投資，始(shi)終堅持(chi)(chi)以客戶(hu)需求為導向(xiang)，憑借著(zhu)持(chi)(chi)續(xu)迭代的(de)(de)產品力(li)(li)、多元發(fa)展的(de)(de)綜合力(li)(li)、以人為本(ben)的(de)(de)服務力(li)(li)、珠江長期主義的(de)(de)內生(sheng)力(li)(li)，在(zai)(zai)市(shi)場變化中平波緩進。

不(bu)斷(duan)研磨下(xia)的產品沉(chen)淀，除了(le)耳熟能詳的“北京(jing)·珠(zhu)江(jiang)天樾(yue)書(shu)院、廣州(zhou)從化珠(zhu)江(jiang)壹城、上海·珠(zhu)江(jiang)安(an)康苑”等一系列經典住(zhu)宅作(zuo)品之外，珠(zhu)江(jiang)投(tou)資近年在(zai)商業(ye)產品上的成就(jiu)也值得關注。日前，億翰對珠(zhu)江(jiang)投(tou)資集(ji)團(tuan)產品研發(fa)及創新管理中心聯席總經理韓東航進(jin)(jin)行了(le)采訪，圍繞著“向新而生，如(ru)何將產品轉化成客(ke)戶滿意的美好空間”進(jin)(jin)行了(le)解讀與回答(da)。

需求升(sheng)級

開放式街區下的全(quan)維場景

開放式街區，讓街道回歸人的尺度

1961年簡·雅各(ge)布斯的著作(zuo)《美國(guo)大城市(shi)(shi)的死與生》以各(ge)種功(gong)能(neng)混用的形態來構建宜居城市(shi)(shi)，通過(guo)豐富(fu)居住區與街道的多樣性賦(fu)予(yu)城市(shi)(shi)活(huo)力，提出開放(fang)式(shi)街區的概念。

目(mu)前(qian)而言，街區(qu)制在國(guo)(guo)外(wai)發展(zhan)較(jiao)為成熟，我國(guo)(guo)在2016年(nian)2月的(de)《中共中央國(guo)(guo)務院關于進一步加強城市規劃(hua)建設管理(li)工作的(de)若干意(yi)見(jian)》提(ti)出，推廣(guang)街區(qu)制，已建成的(de)住(zhu)宅小區(qu)和單位要逐步打(da)開。建立充滿(man)活(huo)力(li)、開放(fang)包容的(de)彈性(xing)空間，讓街道回歸人的(de)尺度，賦予城市新生(sheng)。

這與珠江投資一以貫之的產品理念——“回歸尊重人性的尺度”不謀而合。以珠江投資落子在成都的珠江新城項目為(wei)例，該項目(mu)位于溫江光華新城核心(xin)地段，300萬方(fang)的體量占據板塊商(shang)業總體量的70%，建設為(wei)成都范圍內，商(shang)業規模最(zui)集中、體量最(zui)大的一個(ge)城市商(shang)業綜合體。項目(mu)通過A、B、C、D、E、F共6個(ge)街區(qu)(qu)，重構(gou)當地街區(qu)(qu)空間(jian)與(yu)布局。

在探索中高(gao)端社(she)區(qu)(qu)(qu)消費領域的(de)(de)新增長點上，珠(zhu)江(jiang)投資(zi)不遺(yi)余力，位于(yu)成都珠(zhu)江(jiang)新城(cheng)核心的(de)(de)B區(qu)(qu)(qu)項目，引入“CAZ”（Central Activity Zone，中央(yang)活(huo)力區(qu)(qu)(qu)）新概念，開啟一個集合五星酒店、商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)綜合、金融街、健康(kang)社(she)區(qu)(qu)(qu)的(de)(de)多業(ye)(ye)態與活(huo)力生(sheng)(sheng)活(huo)高(gao)度(du)復合的(de)(de)新商(shang)(shang)(shang)圈。區(qu)(qu)(qu)內建(jian)筑體以大面(mian)積(ji)搭配光澤(ze)柔和的(de)(de)Low-e中空鋼化玻(bo)璃提升整(zheng)個板(ban)塊的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)活(huo)力與氛圍，立足綠色生(sheng)(sheng)態，通(tong)過極具(ju)生(sheng)(sheng)命情(qing)緒力的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)街空間景(jing)觀，做到居、商(shang)(shang)(shang)、城(cheng)真正(zheng)的(de)(de)“情(qing)”“景(jing)”交(jiao)融。

成都·珠(zhu)江新城(cheng)CAZ項目效果圖

從取舍中看珠江投資在商業街區上的設計理念

1）協調性

開放式(shi)街(jie)區(qu)(qu)通常不是獨立存在的(de)(de)，鏈(lian)接著住(zhu)宅(zhai)、公(gong)寓、寫(xie)字樓等業態(tai)，其街(jie)道(dao)作(zuo)為城(cheng)市(shi)“毛細血(xue)管”的(de)(de)一部(bu)分，將街(jie)區(qu)(qu)空(kong)間充分合理地融入城(cheng)市(shi)生活，需(xu)要對項目整(zheng)體(ti)做通盤考量。以成都(dou)珠(zhu)江新城(cheng)·浪(lang)潮里為例，上承(cheng)合生匯、伊藤洋華(hua)堂購物(wu)中心，兩側珠(zhu)江國際(ji)中心甲級寫(xie)字樓和珠(zhu)江高端住(zhu)宅(zhai)御景灣(wan)、青云臺環(huan)繞，下連TOD 4號線光華(hua)公(gong)園站，就需(xu)要在整(zheng)個項目的(de)(de)建筑外部(bu)形象設(she)計的(de)(de)協(xie)調性與內部(bu)設(she)計的(de)(de)連續性，以及多業態(tai)的(de)(de)個性化中做衡量。

成都·珠江新城項目光華(hua)大道透(tou)視圖

2）標桿性

塑造(zao)城市建筑(zhu)地(di)標，增強城市記憶點，珠江投資在核心場(chang)(chang)所設計上的考量，如(ru)街區入口、中心廣場(chang)(chang)、交(jiao)通接口等位置(zhi)，以建筑(zhu)的圍合做(zuo)好場(chang)(chang)地(di)，以場(chang)(chang)地(di)的打造(zao)做(zuo)好建筑(zhu)的標志性。

成都·珠江新城項目喜迎坊沿街效果圖

3）人性化

在街區(qu)動線設計上去繁化簡(jian)，韓東(dong)航(hang)總表示：“蜿(wan)蜒復雜的(de)動線也許(xu)會留住客戶，但簡(jian)單通暢(chang)的(de)流(liu)線才能帶來更好的(de)客戶體(ti)驗”，在街區(qu)尺度的(de)把(ba)控上，既關注到公共設施的(de)開放性(xing)，又把(ba)握了街道的(de)人本設計，珠(zhu)江投資以特色空間、休(xiu)閑(xian)步道、潮玩廣場、空中花園等形(xing)態串聯整個商(shang)業街區(qu)。

南京·珠江(jiang)四(si)季悅(yue)城項目商(shang)業街(jie)內街(jie)效果圖

4）實用性

空調、消防(fang)栓(shuan)、充電樁等一(yi)直(zhi)是(shi)街(jie)區設計和使(shi)用的難點(dian)，珠江(jiang)投資在(zai)街(jie)區方(fang)案設計之初(chu)會(hui)重點(dian)研究，控實基礎設施，同時為商戶(hu)在(zai)場景(jing)使(shi)用上(shang)向室外(wai)空間合理延展。珠江(jiang)投資更多(duo)關(guan)注在(zai)客戶(hu)使(shi)用的多(duo)場景(jing)考量(liang)、智能科技的更新(xin)、基礎設施如消防(fang)、給排水(shui)等細節(jie)上(shang)的專業把控，將每一(yi)個細節(jie)落到實處。

成都·珠江(jiang)新城CAZ項目效果(guo)圖

因時而新

積(ji)極(ji)適配新一(yi)代年輕人的需求

產品體系上的多樣化

珠(zhu)江投(tou)資在產品(pin)(pin)(pin)設計領(ling)域具有高(gao)度的迭(die)代敏感性(xing)，至今已經迭(die)代出“3＋1＋1”住宅（精工(gong)(gong)、典藏、奢級）＋公寓＋康養(yang)五(wu)大產品(pin)(pin)(pin)線，同時不(bu)斷創(chuang)新產品(pin)(pin)(pin)，精工(gong)(gong)研(yan)磨(mo)“珠(zhu)江心品(pin)(pin)(pin)”2.0產品(pin)(pin)(pin)模塊。珠(zhu)江投(tou)資的商(shang)辦項目上可圈可點，如近期很受客戶關注和(he)業(ye)內(nei)好評的廣(guang)州城市商(shang)業(ye)坐標——珠(zhu)江壹號。

廣州·珠江壹號項目效(xiao)果圖(tu)

該項目坐擁年交易(yi)額2000億的(de)(de)中大(da)商圈，與珠(zhu)江新(xin)城、琶洲共同構成(cheng)廣州(zhou)的(de)(de)黃金三角(jiao)，涵蓋超甲(jia)級寫字(zi)樓(lou)、商務奢宅LOFT、10萬㎡高(gao)(gao)端商業(ye)三大(da)業(ye)態，集商務、休閑、娛樂于(yu)一體，其中寫字(zi)樓(lou)以220米塔尖高(gao)(gao)度，刷(shua)新(xin)海(hai)珠(zhu)天際線，成(cheng)為海(hai)珠(zhu)區(qu)最(zui)高(gao)(gao)的(de)(de)商務中心(xin)之一。

廣(guang)州(zhou)·珠江壹號項目實景圖

廣州(zhou)·珠江壹號項目(mu)實(shi)景圖

值得一提的是，珠江投資在產品設計上對年輕群體消費需求的前瞻洞察力。以“95后”“00后”為(wei)主(zhu)的消費生力(li)軍(jun)不斷壯(zhuang)大(da)的，他們創造需求、引(yin)領(ling)潮流，又帶動潮流演變為(wei)主(zhu)流，這群后浪或(huo)將(jiang)成(cheng)為(wei)商(shang)業空間的使用(yong)主(zhu)力(li)。

產品設計上的年輕化

珠江投資在(zai)接受(shou)采訪時(shi)表(biao)示，在(zai)產品設計上會更多(duo)地考慮年輕(qing)人(ren)的需求。

對個人的私密空間與居家辦公、自主創業的場景進行綜合思考，兼顧空間的“外放與內收”，關注(zhu)私(si)(si)有空(kong)間(jian)安全感(gan)與(yu)商用空(kong)間(jian)展示性(xing)，通過(guo)背景墻(qiang)、展示臺、接待區的(de)設置回應年輕(qing)群體(ti)(ti)在傳統空(kong)間(jian)無法滿(man)(man)足(zu)的(de)開放性(xing)需求，做到動靜結(jie)合(he)，比如(ru)建立網絡直播、產品(pin)模型展示、手工才藝展示等(deng)客(ke)戶可自主表達的(de)、充滿(man)(man)個性(xing)的(de)區域；同時，獨立空(kong)間(jian)又(you)可以通過(guo)燈光、智能化等(deng)細節上的(de)設置，滿(man)(man)足(zu)年輕(qing)群體(ti)(ti)學習、生活(huo)起居等(deng)私(si)(si)密(mi)性(xing)需求，尋找隱蔽(bi)與(yu)安全、開放與(yu)交(jiao)流的(de)平衡(heng)之道。

廣州·珠江未來城項目實景圖

廣州·珠江未來城項目實景圖

社區公共空間設計的底層邏輯也一樣，根據年輕群體出行與歸家動線上的習慣，會重點在地下車庫、架空層做景觀優化，搭建共創交流場所，實(shi)現大空(kong)間可拆分、小(xiao)空(kong)間可融合，打破以往設計中明顯的邊界效(xiao)應，力求在空(kong)間和(he)生活場景中找到社(she)會行為公共性和(he)個(ge)人行為私密性的平衡。

另外，珠江投資還從年輕群體對異業品牌的關注度作為切入點，在產品設計上與年輕品牌建立資源鏈接，引入主題新概念，相互賦能，給美(mei)好空間(jian)下的(de)生活(huo)場景更多想象。

存量(liang)商業，挖潛(qian)煥新

增量商業上的競爭，珠(zhu)江(jiang)投資可以(yi)憑借(jie)著品牌力、產品力、交付力和服務力破圈，但在存量市場上的存量產品如何突圍，珠(zhu)江(jiang)投資在訪談(tan)中作了(le)系(xi)列回答。

珠江投資關于存量市場的思考

韓東航總表示(shi)，存(cun)量商業(ye)再(zai)開發至少存(cun)在三個難點，一是(shi)本(ben)身確實存(cun)在產(chan)品屬性、信貸(dai)款要求(qiu)、空間受限等(deng)問題(ti)，無法(fa)滿足消費者的需(xu)求(qiu)；二是(shi)在開發過程中，缺乏對(dui)目(mu)標客(ke)戶(hu)精準(zhun)認知，使客(ke)戶(hu)對(dui)產(chan)品展(zhan)示(shi)理解不(bu)夠、沒(mei)有共鳴，從而產(chan)生購買(mai)抗性；三是(shi)市(shi)場(chang)周期性變化對(dui)價格(ge)和成(cheng)本(ben)匹配(pei)出現錯位、難以(yi)調整。

價值挖掘以轉存為新

珠江投資表示，會(hui)針(zhen)對以(yi)上難點不(bu)斷挖(wa)掘存量產品的(de)(de)(de)(de)潛(qian)力：一是(shi)研究(jiu)原有空(kong)(kong)間下的(de)(de)(de)(de)場景多(duo)樣性(xing)，發(fa)掘項目新的(de)(de)(de)(de)價值(zhi)點；二是(shi)在有限的(de)(de)(de)(de)條件下，盡可能對產品做出優化，如空(kong)(kong)間調整(zheng)、建筑(zhu)材料更換、科技升級等，把(ba)產品細(xi)節把(ba)控到位；三是(shi)客(ke)(ke)觀深入進行客(ke)(ke)研分析，思考解決客(ke)(ke)戶抗性(xing)的(de)(de)(de)(de)有效辦法，以(yi)更加多(duo)元的(de)(de)(de)(de)維度展現產品的(de)(de)(de)(de)價值(zhi)；最后，是(shi)提升運營資源的(de)(de)(de)(de)調整(zheng)與服(fu)務(wu)增值(zhi)，根據同類型客(ke)(ke)戶需求制定特別的(de)(de)(de)(de)服(fu)務(wu)方案，提高產品價值(zhi)。

“以人為(wei)本”的長(chang)期(qi)主義理念

貫穿(chuan)始終

系統研發與需求導向

珠江投資一直(zhi)走的(de)是穩健發(fa)展之路，但(dan)穩健并不意味著保守(shou)。珠江投資的(de)產品(pin)(pin)研發(fa)體(ti)系一直(zhi)在持(chi)續地升級創(chuang)新。在時代和市場(chang)的(de)變化(hua)下，固(gu)守(shou)初心，卻(que)不“固(gu)守(shou)”產品(pin)(pin)，始(shi)終(zhong)以人的(de)需求(qiu)為導向對產品(pin)(pin)精(jing)雕細琢(zhuo)，其產品(pin)(pin)研發(fa)基地早年(nian)就已(yi)經落地于廣州從化(hua)珠江壹城，每年(nian)還在做不斷(duan)的(de)改進與培訓(xun)。珠江投資通過調研發(fa)掘(jue)客(ke)戶在產品(pin)(pin)上的(de)需求(qiu)敏感點(dian)，開始(shi)追求(qiu)滿足個性需求(qiu)的(de)藝術(shu)留白、去風格(ge)化(hua)的(de)中性設(she)計、智能系統的(de)一體(ti)化(hua)，最后形成對產品(pin)(pin)設(she)計的(de)價值導向，實現產品(pin)(pin)與市場(chang)和客(ke)群的(de)精(jing)準匹配(pei)。

作(zuo)為老(lao)牌(pai)房企，珠江(jiang)投資(zi)在快速接受市場新(xin)變(bian)化、新(xin)需(xu)求、新(xin)事(shi)物上，表(biao)現得一(yi)點(dian)也不“老(lao)”。一(yi)年(nian)一(yi)度的產品(pin)攝影大賽建圈(quan)(quan)活躍，業主紛(fen)紛(fen)拍出美片以使用者的視角看珠江(jiang)的產品(pin)；與EDG電競戰隊互(hu)動(dong)，實現品(pin)牌(pai)營銷(xiao)出圈(quan)(quan)，洞察與迎合新(xin)世(shi)代(dai)年(nian)輕人需(xu)求。

時間檢驗下的經典

近幾年，珠江投資的(de)產(chan)品研發體系不斷淬煉升級，以(yi)超(chao)越周期的(de)預見性戰略眼光(guang)，緊(jin)握時(shi)代脈搏(bo)，不斷提升超(chao)級產(chan)品力，讓(rang)產(chan)品成(cheng)為經得起時(shi)間(jian)檢驗的(de)經典，如(ru)首個地產(chan)作(zuo)品廣州·珠江華景新(xin)城(cheng)，已然(ran)成(cheng)為常(chang)駐超(chao)10萬人(ren)口的(de)成(cheng)熟(shu)社區；建設于2000年之初的(de)廣州·珠江投資大(da)廈，如(ru)今(jin)依(yi)舊是珠江新(xin)城(cheng)CBD建筑群中(zhong)獨特的(de)風格旗幟；持續開發十余年的(de)廣州從(cong)化(hua)·珠江壹城(cheng)，不斷豐富商業(ye)、教育、康養等配套，服務珠江好生活(huo)。

結(jie)語

珠(zhu)江(jiang)投(tou)資依靠(kao)多年穩健的(de)發展，在(zai)當下始終如一，真正地(di)踐行長期(qi)主義，在(zai)企業即將迎來“而(er)立之年”之際，珠(zhu)江(jiang)投(tou)資不斷夯實產品基石，由全生命(ming)周期(qi)的(de)時間軸向(xiang)四維全場(chang)景(jing)的(de)時空軸進化，將“好生活，在(zai)珠(zhu)江(jiang)”的(de)品牌(pai)理念踐行到底。